Por Rafael Rios – Sócio e Gestor da BRL

“O melhor momento para comprar um imóvel é sempre 5 anos atrás.”

Frases como esta às vezes mudam a vida de famílias. Fiz questão de reproduzi-la na principal parede que temos no nosso escritório da BRL Incorp em Salvador, de forma a inspirar a nossa equipe e os nossos clientes. Não precisamos ir tão longe para darmos bons exemplos de valorização no nosso mercado imobiliário:

Lançamos em 2021 o Terraço Cabula com apartamentos a partir de R$ 250 mil. As mesmas unidades, após entregues agora em 2024, estão sendo anunciadas por valores acima dos R$ 400 mil. Os apartamentos do Palazzo Rio Vermelho, lançados por nós em 2018 abaixo dos R$ 700 mil, hoje são vendidos a partir de R$ 1,2 milhões.

Mas será uma bolha? Chegamos no pico de valorização do m² em Salvador?

Vamos aos números:

A capital baiana venderá neste ano de 2024 cerca de R$ 4 bilhões em imóveis na planta. Estamos falando aqui de cerca 10 mil casas ou apartamentos levados a mercado em grandes lançamentos imobiliários. É o melhor ano da história do mercado imobiliário, comparável somente ao período do grande boom, ocorrido nos anos 2000.

Algumas diferenças deste momento atual e do referido período merecem ser pontuados:

A segunda metade dos anos 2000 foi marcada pela colheita dos frutos da estabilidade econômica e do melhor nível de emprego e renda da nossa população. Era a época do Cristo Redentor decolando nas capas das revistas internacionais e muita gente realizando o sonho da casa própria.

As grandes incorporadoras acessaram um grande volume de recursos para ancorar seus planos de expansão, boa parte delas através da abertura de capital na bolsa de valores. Infelizmente a história mostra que o excesso de capital das empresas comprometeu a qualidade dos seus negócios, tendo boa parte desses empreendimentos atrasado por dificuldades como a escassez de mão de obra e o incremento de custo dos materiais de construção.

Salvador chegou a ter 18 mil unidades em estoque. Imóveis lançados e simplesmente não vendidos, boa parte deles prontos para morar. Como absorver esse estoque em um momento de recessão, que tomou o país na década seguinte?

Levou tempo. Entre 2011 e 2018 tivemos um baixíssimo volume de lançamentos, tendo o mercado de Salvador basicamente absorvido o estoque lançado na década anterior, sem ganhos relevantes de preço.

Gráfico: Quantidade de unidades lançadas e vendidas em Salvador e respectivo estoque entre os anos 2005 e 2018. Fonte – Ademi/BA

A partir de 2019 novos ventos sopraram na nossa cidade. O baixo nível de estoque, inferior a 3 mil unidades, trouxe a oportunidade para novos lançamentos. Empreendimentos mais modernos, aliando metragens mais baixas e áreas sociais mais equilibradas ao uso dos novos adquirentes.

O período da pandemia do coronavírus, iniciado em 2020, catalisou ainda mais a demanda por imóveis. A valorização do lar como ponto central da vida, fomentado pelas medidas restritivas, aplicativos de entrega e possibilidade de trabalho remoto fez estourar a demanda por imóveis.

Houve neste período uma verdadeira corrida pela busca de novos lançamentos, que trouxessem a combinação entre a modernidade e o conforto de novas moradias nas cidades. A busca por residências de praia e campo explodiu, agora vistas não somente como segunda residência, mas também uma opção de moradia definitiva. Isso ficou muito claro no nosso Litoral Norte, que teve seu preço de m² duplicado nos últimos anos.

Mas qual o cenário atual em Salvador?

Segundo último relatório divulgado a mercado pela consultoria Brain, o estoque atual de Salvador é de cerca 5 mil unidades. Com vendas anuais em torno de 10 mil unidades, estamos aqui falando de cerca de 6 meses para sua completa absorção.

Mais um dado importantíssimo: destas 5 mil unidades em estoque, cerca de 80% foram lançadas entre os anos 2023 e 2024, ou seja, um estoque completamente novo, em sua maioria ainda em construção. Isso trouxe uma ampla reprecificação ao mercado de imóveis novos, onde o menor nível de oferta gerou incremento de preço.

O volume e idade do estoque de imóveis de uma cidade é apenas um dos dados a serem analisados quando olhamos para os próximos anos. Vejamos o momento atual e prospectivo de alguns outros:

Dinâmica Econômica – O Brasil vem nos anos recentes superando as expectativas em termos de crescimento econômico, aferindo taxas média de incremento do PIB acima dos 3% ao ano. Enfrentará para os próximos anos um enorme desafio relacionado ao equilíbrio das suas contas públicas, o que pode ter impactos sobre inflação, câmbio e taxas de juros. Salvador apura anualmente PIB total de cerca R$ 68 bilhões (dos R$ 11 trilhões do Brasil), sendo 60% com Comércio e Serviços, 14% com Administração Pública e 11% com a Indústria.

Dinâmica Populacional – Salvador tem atualmente cerca de 2,4 milhões de habitantes, posicionando-a entre as 5 maiores capitais do país. São cerca de 958 mil famílias, com média de 2,5 indivíduos em cada uma delas. A cidade teve redução populacional nos anos recentes, relativo a famílias que migraram para a sua região metropolitana (Camaçari e Lauro de Freitas).

Renda – Temos na cidade renda familiar média mensal de R$ 7.270, possuindo ainda o menor PIB per capita dentre todas as capitais (R$ 20 mil/hab/ano, ante R$ 47 mil do indicador médio nacional). Apesar disso cerca de 51% da população possui renda formal, amparado pela relevância da administração pública na cidade, indicador extremamente valioso para o mercado imobiliário.

Emprego – O Brasil alcançou ao fim de set/24 mínima histórica de 6,4% de desocupados, segundo o IBGE. Salvador tem uma das maiores taxas de desemprego dentre todas as capitais (15,0%).

Crédito – Deveremos ter no Brasil em 2024 um volume de cerca R$ 180 bilhões em financiamentos imobiliários com recursos da poupança (SBPE), totalizando mais de 500 mil unidades. A subida de juros ocorrida entre 2022 e 2024 trouxe um maior risco para sistema de financiamento habitacional, visto tende a aumentar os saques de poupança para outros tipos de investimentos. Apesar disso, o saldo se mantém estável em torno de R$ 750 bilhões, visto as retiradas são compensadas pelo acúmulo dos rendimentos da caderneta.

Outro fator que precisamos nos atentar para 2025 é o impacto que a subida de juros, apontada pelo Banco Central em sua última reunião em dez/24, pode ter sobre o nosso mercado. A tendência natural é a redução na capacidade de crédito dos clientes, visto com maior taxa, bancos demandarão maior parcela e maior renda para contratação das operações.

Zoom In

Para o desenvolvedor, investidor ou para os que compram imóveis para morar, é fundamental a análise mais detalhada dos dados da cidade onde pretendem fazer as suas aquisições. A tabela abaixo, elaborada pela BRL, tendo como fonte o relatório de uma das maiores empresas de inteligência de mercado em dez/24, aponta para alta demanda reprimida por imóveis na cidade de Salvador/BA. Estamos falando de cerca 129 mil unidades, totalizando aproximadamente R$ 36 bilhões em volume de negócios, do alto padrão ao econômico.

Tabela: Mapeamento da Demanda Reprimida de imóveis por padrão em Salvador/BA. Fonte – Prospecta Consultoria | Elaboração – BRL Incorp

Considerando os dados, ainda há dúvidas de que manter o patamar de 2024, com R$ 4 bilhões em vendas, é algo sustentável?

OK, mas 2025 é hora de comprar ou vender?

Particularmente vejo imóveis como a melhor fonte de formação e proteção de patrimônio individual e familiar. A minha análise sobre alocação imobiliária parte sempre de uma visão de longo prazo. Sempre comprei em lançamentos, com foco em renda ou moradia quando prontos. Dados mostram que após entregues, os imóveis seguem uma curva de valorização ao longo dos 10 anos iniciais. A partir daí o ativo imobiliário fica mais exposto às dinâmicas de crescimento das cidades, à sua conservação, dentre outros diversos fatores.

Faça você mesmo um exercício:

• Você tem imóveis que se valorizaram nos últimos anos?
• Você tem algum familiar que fez um belo patrimônio no longo prazo comprando imóveis?
• Você já se arrependeu de não ter comprado um imóvel em determinado momento?

Certamente essas respostas posicionam o que acreditamos para o mercado imobiliário de Salvador nos próximos anos: 2025, como há 5 anos atrás, é hora de comprar.

IMPORTANTE:

Aqui na BRL nos preparamos para este momento, com a aquisição de novos terrenos. Teremos mais 2 lançamentos em 2025, sendo o primeiro deles logo agora em fev/25, na cidade de Mucugê/BA (Chapada Diamantina).

Se quer comprar ou vender os nossos próximos lançamentos, te convido a se cadastrar na nossa lista clicando no link abaixo:

QUERO ME CADASTRAR NA LISTA DOS PRÓXIMOS LANÇAMENTOS DA BRL

O período de festas juninas, que é tradição no nosso estado, chegou ao fim! Foi muita festa, animação e aquecimento da economia.

Agora, vamos dar início ao segundo semestre do ano! O tempo está voando, né?

Por aqui estamos focados na entrega nas obras do TERRAÇO CABULA, e no processo de licenciamento dos nossos novos projetos. Um deles deve ser lançado ainda neste ano, na região da Pedra do Sal. Desenhado pelo arquiteto Ivan Smarceviski, adianto que ficou coisa de cinema… ou de uma bela bossa nova!

Confira abaixo foto tirada no dia 29/06 da nossa nova câmera instalada para acompanhar a evolução da obra do Terraço, que segue em excelente ritmo!

Salvador encolheu, e por que esta é uma ótima notícia?

Ontem foi divulgado parte dos dados do nosso último censo demográfico de 2022. Para surpresa de muitos, inclusive do prefeito Bruno Reis, a capital baiana foi a que teve e maior redução populacional em comparação ao censo de 2010, de quase 10%.

Somos em Salvador atualmente cerca de 2,4 milhões de habitantes, 257 mil a menos que 12 anos atrás. Passamos de terceira para quinta maior cidade do Brasil, agora atrás também de Brasília e Fortaleza.

Mas a que se deve tal fenômeno e o que isso interfere na nossa vida?

AUMENTO DA REGIÃO METROPOLITANA

Parte dessa dinâmica pode ser explicada pelo aumento populacional das regiões limítrofes de Salvador. Camaçari e Lauro de Freitas, por exemplo, ganharam mais de 50 mil habitantes cada uma.

As limitações geográficas para crescimento da nossa capital são evidentes, com mar por todos os lados, relevo acidentado e baixo nível de planejamento urbano, por questões também históricas. Isso pressiona o custo de novos terrenos e novas moradias, o que faz com que haja uma migração natural para a região metropolitana, em busca de imóveis a preços mais acessíveis.

NOVA DINÂMICA ECONÔMICA DA BAHIA E DO BRASIL

A Bahia mudou completamente a sua dinâmica econômica. Temos fruticultura em no norte, somos potência em grãos na região oeste e um emergente player no mercado de geração de energia renovável no serão, com eólica e solar crescendo de forma surpreendente. Isso sem falar no fenômeno turístico e imobiliário que virou o litoral norte, nossas praias do baixo sul e a região da Chapada Diamantina.

Tudo isso demanda gente. Gente que busca prosperidade migrando dentro do nosso próprio estado ou para atender a incrível demanda do nosso agronegócio em outras regiões.

REDUÇÃO DAS FAMÍLIAS

Minha mãe é de família de 8 filhos. Meu pai de 4. Eu tenho 1 filho e não planejo outros. Não por vontade, mas por toda a responsabilidade que hoje envolve educar e prover o afeto que um filho merece.

Não tenho amigos no meu círculo com mais de 2 filhos e diversos que optaram por não ter filhos. Essa é uma dinâmica mundial e que afeta inclusive as perpesctivas de desenvolvimento econômico de países como o Brasil, que terá que lidar com menos pessoas produzindo e mais aposentados.

Salvador não foge desta dinâmica e terá que lidar com isso através do fomento de suas maiores vocações, na esfera de serviços, turismo e economia criativa.

E COMO SALVADOR SAI GANHANDO

Redução populacional não é sinônimo de perda para economia. Muito pelo contrário. Pode ser uma bela oportunidade.

Estamos reduzindo a pressão sobre serviços de saúde e educacional, podendo assim qualifica-los de forma apropriada. Nossa infra pode ser acomodada a um novo padrão que melhore a nossa qualidade de vida e reduza o custo de morar e viver.

Com melhor qualidade de vida atraímos capital intelectual, com todos os ativos naturais e culturais que possuímos. A vinda deste capital intelectual, além de movimentar a economia, fomentará o empreendedorismo e o investimento privado. Ajudará a inserir também Salvador na nova economia, visto boa parte deste movimento tende a se dar em setores da área de tecnologia e financeiro, sobretudo startups.

Será? Gosto de olhar o copo cheio. E pra mim essa foi uma grande notícia!

Então, o que achou dos dados do novo Censo do IBGE? Responde aqui neste email!

Forte abraço,

Rafael Rios

Sócio e Fundador da BRL

Você sabia que atualmente R$ 737 bilhões de crédito disponível para financiar imóveis?

Sim, este é o volume total de recursos que os brasileiros têm investido em poupança. Os bancos obrigatoriamente destinam estes recursos para operações de financiamento imobiliário através do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

O SBPE é a maior fonte de crédito imobiliário e possui juros mais acessíveis para quem quer adquirir o seu imóvel.

Nos últimos 05 anos tivemos uma grande explosão no volume de crédito contratado no nosso país, chegando a ultrapassar R$ 200 bilhões/ano. Para terem uma ideia, este volume corresponde a cerca de 800 mil casas ou apartamentos financiados anualmente!

Em resumo, o que posso te garantir: NÃO FALTA DINHEIRO PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO… rsrs

Cartilha do Crédito Imobiliário

Para você que pensar em adquirir um imóvel e eventualmente contratar um financiamento, separamos uma cartilha completa com a respostas para as seguintes perguntas:

·        Como escolher o imóvel?

·        Como pagar?

·        Como funcionam as prestações?

·        Como usar o seu FGTS?

·        Quais impostos e taxas devo pagar?

·        Quais documentações serão necessárias?

Quem pode te ajudar na contratação do seu financiamento

Calma, você não precisa saber tudo sobre o mercado imobiliário e financeiro para adquirir o seu imóvel. Assim como os corretores são especialistas em te assessorar na escolha do melhor imóvel, existem empresas que apoiam os seus clientes na contratação do seu financiamento.

Aqui na Bahia temos como grande referência a ACT, assessoria para crédito imobiliário. O Antonio Carlos, fundador da ACT, é uma grande craque no assunto e aqui na BRL fazemos questão de indica-lo sempre aos nossos clientes. 

Não faça o seu financiamento antes de assistir a este vídeo

Quer entender um pouco melhor a dinâmica do mercado?

Separamos um vídeo bacana, que resume em 7 min os principais pontos os quais você deve se atentar antes de fazer o seu financiamento imobiliário.

Gostou da nossa News?

Forte abraço,

Rafael Rios

Sócio e Fundador da BRL

Nesta edição, convidamos Gesica Anastácio, Arquiteta e Designer de Interiores para falar um pouco sobre a importância do Design de Interiores na qualidade de vida das pessoas.

A importância do Design de Interiores na qualidade de vida das pessoas [ARTIGO EXCLUSVO BY GESICA ANASTACIO] Designer de Interiores é o profissional qualificado para planejar ambientes internos ou externos de edificações das mais diversas categorias. Após entrevistas afim de decifrar gostos e desejos do indivíduo, ele está pronto para usar toda sua preparação e capacidade técnica para projetar ambientes personalizados, esteticamente belos e funcionais. Este profissional planeja cada ambiente priorizando o bom funcionamento dos espaços com o intuito de otimizar as tarefas do cotidiano, tornando-as mais prazerosas e menos cansativas. Também planeja as sensações que o ambiente pode proporcionar, entre elas, relaxamento, alegria, paz, motivação, ampliando a importância de buscar melhor qualidade de vida através do uso de ambientes planejados por profissionais treinados.

Enxergar além dos padrões impostos por décadas não é uma tarefa fácil mas é necessário entender que a sociedade está em constante evolução o que afeta o ambiente que vivemos também. Talvez a grande mudança que tenhamos vivido recentemente foi com a popularização do “home office”, que veio a demandar uma atenção especial à funcionalidade e acolhimento de um bom ambiente para trabalharmos.

Ao contrário do que muitas pessoas acreditam, o projeto de interiores não se detém apenas em transformar ambientes em locais esteticamente bonitos. Ele abrange fatores que vão desde a acessibilidade, o conforto acústico, térmico, ergonomia e iluminação que visam proporcionar saúde e bem-estar a quem for utilizá-lo.

Cores e mais cores

As cores também exercem um papel fundamental na composição dos ambientes planejados. Assim como todos os outros elementos citados anteriormente são utilizados de forma intencional buscando resultados sensoriais específicos. A psicologia das cores é utilizada para estimular sensações, destacando-se como uma das mais poderosas ferramentas para provocar emoções e sentimentos. Baseado nestes estudos entende-se que para cada função de ambiente deve-se utilizar a cor mais adequada para estimular o comportamento desejado.

Buscar suporte técnico de profissionais qualificados sempre será um caminho assertivo. Lançar um olhar mais cuidadoso sobre o ambiente que nos envolve diariamente é um passo chave na linha de alcançarmos uma melhor qualidade de vida. Gente gosta é de casa!  Espero que tenha curtido o conteúdo dessa semana!

A decisão de comprar um apartamento é uma das mais importantes da vida de uma pessoa. Podem surgir dúvidas ao longo do processo como, por exemplo, será que este imóvel será entregue a tempo? Para sua segurança, existe um procedimento legal chamado Patrimônio de Afetação.

Criado em 2004, o “PA” prevê uma série de medidas que permitem não só o crescimento da Incorporadora que o utiliza, bem como garante praticidade e segurança jurídica para o comprador que optar por essas incorporadoras.

Quer descobrir qual o objetivo do Patrimônio de Afetação, as vantagens e como ele deve influenciar a sua compra? Continue lendo este texto e descubra os principais pontos.

O que é Patrimônio de Afetação?

Embora pareça um termo difícil, o PA tem uma função simples e essencial: por meio dele, cada empreendimento aberto pela incorporadora deve ter um CNPJ separado e conta bancária apartada durante todo o período de obras. E o que isso garante? A segregação entre as finanças da própria incorporadora e do empreendimento que está sendo construído.

Além disso, é obrigação da incorporadora constituir uma comissão de clientes que se reúne periodicamente para analisar o avanço físico do empreendimento, assim como as suas informações contábeis e financeiras. A principal responsabilidade dessa comissão é garantir os direitos dos clientes que já adquiriram uma unidade no empreendimento, além de não permitir que exista qualquer desvio financeiro durante a obra.

Vantagens do Patrimônio de Aquisição na compra de um imóvel

Todo imóvel que possui Patrimônio de Aquisição, como o Terraço Cabula, da BRL Incorporadora, contribui para aumentar as vendas em planta, principalmente quando os compradores estão certos de estarem investindo em um negócio mais seguro.

O objetivo final do Patrimônio de Afetação é garantir que o consumidor receba o apartamento que comprou, independente das dificuldades financeiras pelas quais a incorporadora passe, ou, ainda, dos problemas que ela enfrente com outros empreendimentos. Por isso, mesmo em caso de falência ou desistência da incorporadora, os adquirentes podem se reunir e contratar outra empresa para finalizar o empreendimento.

Compre o seu imóvel com segurança na BRL Incorporadora!

Se você tem interesse em comprar um imóvel no Terraço Cabula através da BRL Incorporadora saiba que terá total segurança. O empreendimento possui o Patrimônio de Afetação, fundamental para que o cliente invista de forma certa, e o melhor, diminuindo os riscos de não receber a unidade pela qual está pagando.

A BRL Incorporadora é especializada no ramo imobiliário e está sempre à frente quando o assunto é responsabilidade na entrega de suas obras. Com mais de 80% dos apartamentos vendidos, o Terraço Cabula está localizado em um dos melhores bairros de Salvador, no Cabula, e tem atraído cada vez mais o interesse do público pelas características mais procuradas atualmente, que é inovação e conforto. Não perca tempo! Venha realizar o sonho de adquirir um imóvel na BRL incorporadora. 

Forte abraço

Rafael Rios