January 31, 2020 No Comments  

O Nosso Investimento em um Cenário de Disrupção Tecnológica

O Banco Central mostrou em seu último Relatório de Economia Bancária (REB) que o Brasil possui um dos sistemas financeiros mais concentrados no mundo. Os cinco maiores bancos do país controlam cerca de 82% dos ativos e 78% do mercado de crédito. Estes percentuais nos colocam como o país com a maior concentração bancária entre os emergentes.

Notamos o reflexo desta concentração facilmente em nosso dia-a-dia. A dificuldade na obtenção de crédito atinge o cidadão e as empresas, que acabam por se submeter muitas vezes a juros extorsivos, como os do cheque especial e do cartão de crédito, que chegam a superar os 300% ao ano. No quesito investimentos, é raro obter rentabilidades nos grandes bancos que superem minimamente a taxa do CDI, atualmente em 6,5% ao ano. Por pagar barato no nosso dinheiro e emprestar caro para quem precisa, apenas o maior destes grandes bancos auferiu em 2018 cerca R$ 25 bilhões de lucro líquido, valor 4,2% superior ao do ano anterior.

“A sua margem é a minha oportunidade”.

Esta frase é atribuída a Jeff Bezzos, fundador e atual CEO da Amazon. Sem dúvidas ela deve ter tido papel relevante em inspirar a revolução que a empresa vem fazendo no varejo. Imaginemos quanto desta margem de lucro dos bancos podem ser aproveitadas por novos modelos e oportunidades de negócio. Antigamente, para viabilizar uma operação bancária, a demanda por capilaridade era tremenda, visto ter agências em toda a parte era fundamental para a atividade. Hoje fazemos praticamente tudo que fazíamos indo às agências bancárias pela internet, através do nosso computador ou celular.

As novas tecnologias abriram as portas do setor financeiro através das fintechs. Estas startups, dispostas a capturar parte da margem dos bancos e focadas no desenvolvimento de novas soluções, há 3 anos atrás não chegavam a totalizar 100 empresas no nosso país. No último levantamento da FintechLab, divulgado em 2018, já eram mais de 400. Empresas especializadas em meios de pagamento, empréstimos e investimentos que já chegam a valer mais de US$ 1 bihão, como o caso do Nubank, startup que já emitiu mais de 3 milhões de cartões de crédito.

Vimos recentemente iniciativas da própria esfera pública em fomentar este mercado, com o intuito de melhorar a eficiência do sistema financeiro e reduzir os juros. Em julho de 2017, a Comissão de Valores Mobiliários regulamentou o financiamento coletivo de empresas, também chamado de crowdfunding, através da Instrução CVM 588. Através desta regulação, empresas de pequeno porte podem captar até R$ 5 milhões com investidores de todo o Brasil, por meio de sites registrados na autarquia.

Para o investidor é oportunidade de rentabilizar melhor o seu capital, investindo de maneira segura, ágil e pouco burocrática. Além disso, o investimento através de plataformas de crowdfunding permite que se invista a partir de R$ 1 mil em um projeto o qual o investidor tenha mais simpatia, seja ele o desenvolvimento de uma choppeira inovadora ou na construção de um empreendimento imobiliário.

Com vistas a oferecer uma nova forma de investimento imobiliário, a Bloxs (www.bloxs.com.br) é a primeira plataforma de crowdfunding de investimentos do norte-nordeste registrada pela CVM. Sediada em Salvador/BA e focada em financiar projetos imobiliários que atendam à redução do déficit habitacional das regiões mais necessitadas do país, já está em sua terceira rodada de investimento, tendo captado cerca de R$ 1,5 milhões. Os projetos são selecionados com base em critérios que avaliam a rentabilidade oferecida ao investidor, a demanda de mercado e a solidez financeira da construtora.

Assim como a margem dos bancos geram oportunidades para as fintechs, é certo que parte dessa margem acaba se traduzindo em melhor rentabilidade para o investidor. É possível hoje investir emprestando dinheiro diretamente para empresas tendo retornos de 3x a 5x superiores ao valor que o dinheiro rende na poupança. Em abril de 2018 o Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou, através da Resolução 4.656, as Sociedades de Crédito Direto (SCD) e as Sociedades de Empréstimo entre Pessoas (SEP). A atuação do CMN vem a trazer ainda mais benefícios ao investidor no sentido de saber que operações do tipo estão sendo acompanhadas de perto pelos órgãos de controle.

A demanda por crédito no nosso ambiente produtivo é imensa. O atendimento à esta demanda parte de um sistema financeiro que precisa de maior eficiência entre os agentes envolvidos. Parte deste crédito sem dúvidas pode ser atendido diretamente pelo pequeno investidor que, a partir do momento que conheça e se aprofunde, terá no investimento, via crowdfunding ou via SEP´s, uma alternativa rentável e segura.

January 31, 2020 No Comments  

O Ciclo do Negócio Imobiliário

Aproveitando o espírito de retomada de confiança na nossa economia, explicito neste texto breve descrição sobre atividade que certamente vive atualmente um ponto de virada. O melhor entendimento do negócio amplia oportunidades para investidores que buscam rentabilidade diferenciada, pessoas que pretendem adquirir imóveis para uso e, sobretudo, para os que pretendem empreender no ramo.

Como já comentado anteriormente, o negócio no ramo imobiliário surge das demandas da sociedade. Estas necessidades podem ser de moradia, de local para se trabalhar, de exploração comercial de uma região, dentre outras diversas situações. Um ciclo de incorporação imobiliária pode ser dividido em 6 etapas:

1. Novos Negócios

O principal insumo de qualquer incorporação é o terreno. Em geral, os corretores de imóveis trabalham a comercialização do terreno, buscando interessados no mercado local. Sua localização, vocação e potencial construtivo são os primeiros elementos a serem analisados por estes interessados – em especial, os incorporadores. Em geral aí se define se é possível a construção de residências para moradia, edifícios para escritórios ou outro tipo de utilização.

Identificados estes elementos, caso haja interesse, o incorporador parte para análises adicionais. É feito o Estudo de Massa, o qual se origina de análise da legislação urbanística. Em função dos limites legais, é na estruturação do Quadro de Áreas que se definem a quantidade e tamanho das unidades imobiliárias a serem comercializadas.

Com estes dados já é possível entender se há possíveis interessados na aquisição destas unidades imobiliárias. É feito nesta oportunidade a Pesquisa de Mercado, buscando-se entender preliminarmente – de forma quantitativa e qualitativa – a percepção do mercado sobre produto, preço, localização, público alvo, dentre outros. Em paralelo, são montados os cenários do Estudo de Viabilidade. Neste são analisados indicadores como lucratividade e exposição financeira do projeto. É testada a sensibilidade destes indicadores à variação de preço e curvas de vendas, assim como avaliada demanda por contratação de financiamento bancário para a construção.

Estes dados, em conjunto com avaliações de risco e retorno econômico, proporcionam uma leitura preliminar se é possível o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário na área avaliada e quanto é possível pagar por este terreno. A negociação em geral se dá através de uma Opção de Compra – com prazo, preço e forma de pagamento. O incorporador tem no prazo da Opção o dever de avaliar qualquer problema legal relacionado ao terreno, assim como validar internamente na empresa a compra do mesmo. A partir daí, dá-se a lavratura da escritura de compra e venda do terreno, documento formal que registra as bases acordadas do negócio, nesta incluída a sua forma de pagamento – em dinheiro ou em unidades autônomas (permuta).

 2. Incorporação e Projetos

Esta etapa, já com o terreno adquirido, aprofunda as análises feitas previamente e desenvolve pontos adicionais. O produto é melhorado, buscando-se dar mais eficiência entre a área que será comercializada e a área que será construída. A arquitetura é definida através de informações tais como o tamanho dos cômodos, padrão de acabamento, elementos de fachada, equipamentos da área comum e vagas de estacionamento. São contratados os escritórios de arquitetura para elaboração do Projeto Legal – que será aprovado pela municipalidade – e do Projeto Executivo de Arquitetura.

Este é o momento em que se evolui com as questões societárias (abertura de SPE´s, estatutos, acordos de acionistas) e legais (alvarás de obra e demolição, aprovações em concessionárias, definição de responsáveis técnicos, cadastro em órgãos, dentre outros). Um marco fundamental desta etapa é o Registro do Memorial de Incorporação no cartório de imóveis. Este documento faz o vínculo entre o terreno existente naquele momento, com o futuro empreendimento que surgirá incorporado ao mesmo. Atesta a idoneidade de toda a operação, assim como discrimina o fracionamento – fração ideal – do terreno em virtude dos novos imóveis a serem incorporados. Dá publicidade à minuta do Contrato de Promessa de Compra e Venda e à Convenção de Condomínio, ratifica se a incorporação tem o patrimônio afetado, além de informar sobre o prazo de carência o qual o incorporador pode desistir do negócio antes de iniciar a construção.

Atendidas as questões de produto e legais, esta etapa avança com o desenvolvimento do conceito da marca do empreendimento e com a criação da sua campanha publicitária. É feito todo o planejamento dos investimentos e ações de publicidade, assim como a construção do Stand de Vendas o qual, em geral, inclui uma amostra do imóvel a ser comercializado denominada “Decorado”.

O ideal que esta etapa se conclua com os projetos executivos de arquitetura e das demais disciplinas concluídos e compatibilizados. Isto é base do levantamento de quantitativo e, por consequência, base para a elaboração do orçamento da obra. A correta contratação da empreitada é fator crítico de sucesso para o negócio de incorporação.

 3. Lançamento e Vendas

Este é o momento de pôr em prática a campanha publicitária, veiculando na mídia as peças, assim como distribuindo o material de vendas aos corretores. Para estes são feitos eventos específicos – Convenções de Corretores – que visam apresentar o produto, diferenciais competitivos e posicionamento de mercado à força de vendas.

É comum ser feito um evento para lançamento do empreendimento, com a abertura do Stand de Vendas e do Decorado para os interessados. Partindo da premissa que as vendas em sua maior parte são feitas de forma parcelada – em média apenas 30% do imóvel é pago até a conclusão da obra – todos os interessados devem ter o seu crédito analisado previamente. Isso atestará a sua capacidade de pagar as parcelas previstas para o período da construção, assim como a sua capacidade quitar com recursos próprios ou contratar um financiamento bancário para pagamento do saldo contratual pós-obra.

As vendas são formalizadas através de um contrato denominado Promessa de Compra e Venda em caráter irretratável e irrevogável e podem ser registradas no cartório de imóveis da região. Atualmente é ponto de discussão a possibilidade de rompimento (distrato) destes contratos em caso de adimplência das partes, o que gera forte insegurança jurídica e afeta toda a cadeia do setor.

 4. Execução de Obra

A obra pode ser executada diretamente pela própria incorporadora, ou contratada através de uma construtora. Se contratada, é possível utilizar-se a modalidade de Preço Fixo (Global), Administração (Custo Re-Embolsáveis) ou Preço Unitário. A modalidade utilizada irá variar conforme grau de definição do escopo do projeto e nível de risco aceito pelas partes.

Senso comum que a construção é um grande projeto, que está inserido em um projeto ainda maior. Deve para isso ser gerenciado detalhadamente em escopo, tempo, custo e qualidade, dentre outros, de forma a garantir o sucesso da incorporação imobiliária.

 5. Entrega da Obra ao Cliente

Esta etapa é de fundamental importância, vide retoma a relação direta com o cliente, buscando o máximo de satisfação com o produto entregue.

Inicia-se com a vistorias da unidade imobiliária, momento no qual o cliente confere a qualidade e adequação do que está sendo entregue. Caso se identifique irregularidades, as mesmas são anotadas e os reparos feitos.

Em paralelo, é tramitado junto à municipalidade o Habite-se do empreendimento. Este documento atesta que o projeto foi construído conforme projeto aprovado previamente pela prefeitura, tendo portanto condições de uso. O Habite-se deve ser registrado no cartório de imóveis, que nesta oportunidade atestará que o terreno antes existente agora comporta uma edificação com diversas unidades autônomas.

Com o Habite-se emitido há base para um outro processo de fundamental importância – a realização da Assembleia de Instalação de Condomínio. Nesta oportunidade, o incorporador reúne todos os adquirentes do empreendimento, elegendo síndico, sub-síndicos e conselhos. É possível também neste momento dar definição sobre a administradora que dará apoio aos serviços de portaria, vigilância e limpeza, aprovar valor das cotas condominiais ou outros procedimentos de utilização das áreas de uso comum. Entendido como um serviço que agrega valor na relação com o cliente, em geral é realizado em seguida um outro evento de caráter festivo, dentro do empreendimento.

A área financeira em geral atesta a quitação da unidade ou direciona o cliente para um banco que possa financiar o saldo restante a pagar. Com o imóvel aceito em vistoria, Habite-se emitido, condomínio instalado e pendências financeiras resolvidas é realizada a entrega das chaves da unidade, dando assim a posse da unidade ao adquirente.

 6. Pós-Obra

Esta etapa se relaciona à garantia do produto entregue. Pela lei brasileira, é requerido ao incorporador garantir o imóvel vendido contra defeitos ou vícios ocultos pelo prazo de 5 anos. Em geral o cliente e síndico recebem manuais para manutenções de rotina do imóvel e da área comum do empreendimento. É comum a incorporadora ter uma equipe permanente para atendimento e solução dos chamados que se relacionem à garantia.

January 31, 2020 No Comments  

Incorporação Imobiliária e o Incorporador: Um Pouco de Conceito

O ato de incorporar consiste em juntar uma, duas ou mais coisas à outra(s). Levando-se este conceito para a atividade imobiliária, pode-se dizer que o ato de incorporar se refere a juntar ou acrescentar uma ou mais edificações a um terreno.

Conforme o direito brasileiro, “é considerada incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (L4591, 1964). A definição da lei é bastante completa, sobretudo quando explicita que é necessário haver no negócio a figura das unidades autônomas (independentes) e a venda (alienação) de parte destas unidades, antes ou ao longo da construção.

A incorporação pode ser promovida por pessoas físicas – como o dono do terreno, ou jurídica – como empresas especializadas no ramo. Em ambos os casos pode ou não ser o executor da construção ou o comerciante das unidades autônomas. Segundo PEREIRA (2015, p.203), “considera-se incorporador, toda pessoa física ou jurídica que promova a construção, para alienação total ou parcial, de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinação”. Cabe observar que não se deve confundir a figura do incorporador com a de quem constrói para si mesmo, ainda que planejando uma futura venda do imóvel pronto. Este é um construtor e posteriormente um vendedor. A atividade do incorporador necessariamente deve expô-lo à venda de unidades vinculadas à fração ideal do imóvel, antes do término da construção.

Esta atividade, assim como todas as atividades empresariais, surge das exigências sociais. Um sujeito, apropriadamente informado das demandas por imóveis para determinado fim, identifica um terreno bem localizado e consegue convencer o proprietário a realizar a edificação de um prédio coletivo. Como nenhum dos dois dispõe do dinheiro suficiente para tal, assinam uma opção, com as condições na qual proprietário do terreno se dispões a alienar o mesmo. O incorporador colhe o projeto com o arquiteto e o orçamento da obra com o construtor para calcular a viabilidade do negócio, tendo a partir de então, segurança suficiente para oferecer ao mercado a promessa de venda das unidades do empreendimento. Apenas com número suficiente de interessados contrata por empreitada ou por administração, em geral no nome dos adquirentes, a execução da construção. Se encarrega de toda a parte legal do projeto, desde a escritura de transferência da propriedade do imóvel até o “habite-se”. Se encarrega, ao final, de lavrar a escritura de convenção de condomínio, instrumento este que definirá as regras de utilização do edifício.

Variações são observadas em todo o ciclo, sem, contudo, descaracterizar o cerne da atividade, em que o incorporador assume grande diversidade de figuras: de corretor –  aproximando o dono do terreno dos compradores, de mandatário – trabalhando em nome do dono do terreno e dos adquirentes, de um industrial da construção civil, e, em algumas ocasiões, até de banqueiro financiador.

A multiplicidade de funções ao longo do tempo tornou difícil a definição das responsabilidades do incorporador. A Lei do Condomínio e Incorporações (L4591/64) veio a esclarecer em boa parte o papel desta peça chave, dando maior segurança aos agentes envolvidos. Nesta ficou clara a reponsabilidade de clientes, fornecedores, incorporadores, construtores e órgãos públicos. Em válida comparação, PEREIRA (2015, p. 201) traça um paralelo das obrigações do incorporador com a do fundador de uma sociedade por ações. Ambos são os criadores da ideia, promovem os contatos, aproximam os interessados e obtém capital. Eles também elaboram planos, fazem contratos e tiram de seus esforços, da sua imaginação e da sua experiência a sociedade por ações ou o edifício em condomínio. A responsabilidade sobre prejuízos apurados, solidariamente assumida pelos fundadores das sociedades, são de igual maneira assumidas pelos incorporadores perante os candidatos à aquisição das unidades imobiliárias.

Os temas referentes à atividade de incorporação imobiliária ainda carecem de aprofundamento teórico por parte da academia e de autores. Por se caracterizar em atividade relativamente recente, fruto da estabilização econômica e de marcos legais constituídos nos últimos anos, boa parte da consulta se dá através de materiais que tratam de Direito Imobiliário. Neste âmbito se destaca o Prof. Caio Mário da Silva Pereira, idealizador da Lei 4.591/64, que rege as incorporações imobiliárias no Brasil. Em complemento a esta lei, é fonte relevante de consulta a Lei 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e a Lei 10.931/04 que discorre sobre o patrimônio de afetação nas incorporações, ambas marcos para o desenvolvimento da atividade imobiliária no nosso país.

#incorporação, #imobiliária, #incorporadora, #construção, #gestão, #empreender, #economia, #prosperidade

PEREIRA, C. M.; Condomínio e Incorporações. 2015, Editora Forense, 12ª Edição.

January 30, 2020 No Comments  

Uma Breve História da Incorporação Imobiliária

O direito à propriedade tem sua concepção mais estruturada no direito da Roma Antiga. Propriedade-família-religião foi o tripé no qual se desenvolveu esta civilização e que formou as bases para o desenvolvimento no Ocidente do conceito de propriedade: usar, gozar e dispor de um item ou espaço, de modo absoluto, exclusivo e perene. No mundo capitalista, o direito à propriedade é pilar fundamental para o desenvolvimento de uma sociedade próspera. A propriedade privada garante o uso do espaço de forma produtiva, atribuindo-lhe valor comercial, tornando-o uma importante fonte de capitalização da economia.

O avançar da Revolução Industrial no século XIX inaugura novo período de prosperidade, em especial na América, como nova fronteira de oportunidades. A propriedade privada foi fundamental para que muito deste desenvolvimento surgisse. Ela é início, meio e fim da atividade imobiliária.

O ‘incorporador” desta época era um homem de outros negócios, o qual usava a construção de edificações como uma atividade meio para a sua atividade na indústria ou comércio. Foram diversos os fatores para o desenvolvimento da atividade profissional no ramo imobiliário. Podemos citar: a ocupação territorial como forma de controlar regiões, a maior produtividade da agricultura, o que propiciou as famílias irem para a cidade e a explosão populacional alavancada pela imigração e o crescimento econômico.

O desenvolvimento dos meios transportes foi também um diferencial para ampliar as oportunidades do segmento. Inicialmente com valorização restrita às proximidades do modal marítimo e fluvial, as localidades e terrenos próximos às ferrovias tiveram destaque ao longo deste século. Era comum a parceria entre os investidores de grandes obras ferroviárias com os proprietários das terras por onde estas passariam, sempre focando o benefício mútuo. Em um período ainda anterior ao automóvel, a dinâmica de trabalho e moradia demandava que as residências estivessem próximas às fábricas. Na medida que se tornavam escassos os terrenos nestas proximidades e apoiada por inovações da época – como a estrutura metálica e os elevadores – a verticalização foi um caminho natural.

O início do século XX foi beneficiado por uma safra de “incorporadores” e empreiteiros com certa experiência. O surgimento dos carros, de novos meios de transporte – a inauguração do metrô de Nova York se deu em 1905 – e de novos meios de comunicação, reduziram substancialmente as distâncias. Isso levou novos projetos imobiliários para regiões mais afastadas dos grandes centros, trazendo consigo inovações de forma a atender às novas demandas. Um desses exemplos foi a inauguração do primeiro “shopping center”, no ano de 1951, na cidade de Detroit. Este período foi marcado também pela construção dos primeiros arranha-céus. Estes visavam, além de construir grandes áreas em terrenos relativamente pequenos, dar notoriedade à empresas e localidades que os empreendiam. O financiamento dos projetos deste período dava-se basicamente através de capital próprio. Com o sucesso dos empreendimentos, paulatinamente os bancos passaram a ver no ramo uma fonte vigorosa de oportunidades, passando assim a abrir linhas de crédito para esta área e dinamizando de forma exponencial a atividade.

É notória a evolução e sofisticação do escopo de trabalho do incorporador ao longo dos últimos dois séculos. Porém a análise mais profunda encontra a mesma essência para os profissionais que se dedicam a esta atividade: identificar necessidades na sociedade com o intuito de desenvolver soluções para atende-las, tendo como ferramenta para isto a formação de parcerias com governos e empresas.