O ato de incorporar consiste em juntar uma, duas ou mais coisas à outra(s). Levando-se este conceito para a atividade imobiliária, pode-se dizer que o ato de incorporar se refere a juntar ou acrescentar uma ou mais edificações a um terreno.
Conforme o direito brasileiro, “é considerada incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (L4591, 1964). A definição da lei é bastante completa, sobretudo quando explicita que é necessário haver no negócio a figura das unidades autônomas (independentes) e a venda (alienação) de parte destas unidades, antes ou ao longo da construção.
A incorporação pode ser promovida por pessoas físicas – como o dono do terreno, ou jurídica – como empresas especializadas no ramo. Em ambos os casos pode ou não ser o executor da construção ou o comerciante das unidades autônomas. Segundo PEREIRA (2015, p.203), “considera-se incorporador, toda pessoa física ou jurídica que promova a construção, para alienação total ou parcial, de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinação”. Cabe observar que não se deve confundir a figura do incorporador com a de quem constrói para si mesmo, ainda que planejando uma futura venda do imóvel pronto. Este é um construtor e posteriormente um vendedor. A atividade do incorporador necessariamente deve expô-lo à venda de unidades vinculadas à fração ideal do imóvel, antes do término da construção.
Esta atividade, assim como todas as atividades empresariais, surge das exigências sociais. Um sujeito, apropriadamente informado das demandas por imóveis para determinado fim, identifica um terreno bem localizado e consegue convencer o proprietário a realizar a edificação de um prédio coletivo. Como nenhum dos dois dispõe do dinheiro suficiente para tal, assinam uma opção, com as condições na qual proprietário do terreno se dispões a alienar o mesmo. O incorporador colhe o projeto com o arquiteto e o orçamento da obra com o construtor para calcular a viabilidade do negócio, tendo a partir de então, segurança suficiente para oferecer ao mercado a promessa de venda das unidades do empreendimento. Apenas com número suficiente de interessados contrata por empreitada ou por administração, em geral no nome dos adquirentes, a execução da construção. Se encarrega de toda a parte legal do projeto, desde a escritura de transferência da propriedade do imóvel até o “habite-se”. Se encarrega, ao final, de lavrar a escritura de convenção de condomínio, instrumento este que definirá as regras de utilização do edifício.
Variações são observadas em todo o ciclo, sem, contudo, descaracterizar o cerne da atividade, em que o incorporador assume grande diversidade de figuras: de corretor – aproximando o dono do terreno dos compradores, de mandatário – trabalhando em nome do dono do terreno e dos adquirentes, de um industrial da construção civil, e, em algumas ocasiões, até de banqueiro financiador.
A multiplicidade de funções ao longo do tempo tornou difícil a definição das responsabilidades do incorporador. A Lei do Condomínio e Incorporações (L4591/64) veio a esclarecer em boa parte o papel desta peça chave, dando maior segurança aos agentes envolvidos. Nesta ficou clara a reponsabilidade de clientes, fornecedores, incorporadores, construtores e órgãos públicos. Em válida comparação, PEREIRA (2015, p. 201) traça um paralelo das obrigações do incorporador com a do fundador de uma sociedade por ações. Ambos são os criadores da ideia, promovem os contatos, aproximam os interessados e obtém capital. Eles também elaboram planos, fazem contratos e tiram de seus esforços, da sua imaginação e da sua experiência a sociedade por ações ou o edifício em condomínio. A responsabilidade sobre prejuízos apurados, solidariamente assumida pelos fundadores das sociedades, são de igual maneira assumidas pelos incorporadores perante os candidatos à aquisição das unidades imobiliárias.
Os temas referentes à atividade de incorporação imobiliária ainda carecem de aprofundamento teórico por parte da academia e de autores. Por se caracterizar em atividade relativamente recente, fruto da estabilização econômica e de marcos legais constituídos nos últimos anos, boa parte da consulta se dá através de materiais que tratam de Direito Imobiliário. Neste âmbito se destaca o Prof. Caio Mário da Silva Pereira, idealizador da Lei 4.591/64, que rege as incorporações imobiliárias no Brasil. Em complemento a esta lei, é fonte relevante de consulta a Lei 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e a Lei 10.931/04 que discorre sobre o patrimônio de afetação nas incorporações, ambas marcos para o desenvolvimento da atividade imobiliária no nosso país.
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PEREIRA, C. M.; Condomínio e Incorporações. 2015, Editora Forense, 12ª Edição.
