December 30, 2025 No Comments  

BRL 2026, O QUE VEM POR AÍ

NESTA EDIÇÃO:

  1. BRL 2026: O que vem por aí;
  2. EXCLUSIVO: O que muda e quais as oportunidades de Mucugê com o novo PDDU;
  3. VILA DAS UVAS: 100% das lajes concretadas;
  4. BOSSA: Fase final da estrutura;

BRL 2026: O VEM POR AÍ

2025 foi um ano abençoado para a nossa empresa. Só temos a agradecer aos nossos clientes e parceiros por toda confiança nesta construção.

Em fevereiro demos início às obras do Bossa Farol de Itapoan, empreendimento que já tinha no momento praticamente 100% de suas unidades vendidas. Avançamos ao mês de março com o lançamento do Vila das Uvas Mucugê, nosso 1o projeto na Chapada Diamantina, que teve 100% das unidades vendidas em apenas 1 semana.

Foto: Obra do Vila das Uvas, em 30/12/25

Em julho já estávamos iniciando as obras de Mucugê, quando divulgamos parceria e exclusividade com a Vinícola Vaz, pioneira e referência na produção de vinhos na Chapada Diamantina, para desenvolvimento de um novo produto – os Condomínios Vinícolas, projetos imobiliários que produzirão seu próprio vinho. O primeiro empreendimento desta parceria será lançado em 2026, na cidade de Morro do Chapéu, cidade que apostamos se destacará pelo eno e agroturismo nos próximos anos.

Neste fim de ano, aproveitamos a oportunidade e fizemos a nossa Reunião Anual por lá! Seguem algumas imagens do todo o nosso time turistando em Morro: na visita guiada da Vinícola Vaz, no Centro Histórico, no Akã Lavandário e Essências, na Charcutaria Sabor Latino e na Cachoeira do Ferro Doido.

Fotos: Equipe da BRL aproveitando os atrativos turísticos de Morro do Chapéu em dez/25

Em 2026, além do lançamento do 1º Condomínio Vinícola da BA, teremos também um novo lançamento em Salvador!

  • O QUE: Novo empreendimento BRL em Salvador;
  • ONDE: Colina A, em Patamares;
  • PROPOSTA: mar, natureza e cidade em harmonia
  • UNIDADES: 3 suítes e exclusividade em torre única, com apenas 2 aptos por andar;
  • LAZER: completo, com destaque para clube com piscina e quadra, além de uma academia de 200 m2;
  • LANÇAMENTO: até abr/26;
  • MAIS INFOS: enviaremos em breve!

Segue abaixo imagem com drone da vista dos aptos, todos eles nascentes!

Foto: Imagem com drone da vista dos aptos do novo empreendimento que a BRL irá lançar na Colina de Patamares em 2026

Gostou? Segue a gente no @brlincorp que iremos divulgar conforme avancemos à etapa de vendas!

EXCLUSIVO: O QUE MUDA E QUAIS AS OPORTUNIDADES EM MUCUGÊ COM O NOVO PDDU

Neste mês de dez/25 a Prefeitura de Mucugê avançou com a aprovação da minuta final do novo Plano Diretor da cidade. A BRL esteve presente em todas as audiências ao longo do ano, contribuindo com a pauta de construir as bases para um desenvolvimento estruturado do município.

Das principais mudanças está a maior restrição à construção de apartamentos compactos na sede do município, limitando os mesmos com relação à sua área mínima e à necessidade de 1 vaga de estacionamento por unidade. Em função desta mudança de área mínima, as unidades em novos empreendimentos no entorno do centro histórico de Mucugê tendem a ser precificadas em tickets acima de R$ 800 mil, o que certamente deve elevar a régua de valorização para quem comprou unidades no Vila das Uvas. É uma boa notícia para estes clientes!

Em paralelo, foi aprovado o ordenamento legal para a construção de condomínios nas zonas rurais. Observamos vetores de boas oportunidades na região da estrada que liga a sede ao distrito de Guiné. Por ali se acessa o Vale do Pati e todas as belezas da vizinha Serra do Sincorá.

Fotos: Novos projetos vinícolas e imobiliários marcam a estrada de Guiné, vetor de valorização com o novo PDDU.

EVOLUÇÃO DA OBRA – VILA DAS UVAS

 

LANÇAMENTO: Mar/25

ENTREGA: Out/26

AVANÇO DA OBRA:

  • Canteiro, Terraplenagem e Contenções – 100%
  • Fundação – 100%
  • Estrutura – 65%
  • Alvenarias – 55%
  • Instalações – 15%

STATUS DO EMPREENDIMENTO:

O mês de dezembro foi de correria (rsrs). Concretamos neste mês as lajes de cada um dos 4 blocos. Agora o foco está na conclusão das alvenarias do pavimento superior e no início da cobertura/telhados. Em paralelo já serão iniciados os serviços de piso, reboco e instalações elétricas/hidráulicas.

Foto: Concretagem da 4ª e última laje do Vila das Uvas, realizada em  23/12/25

[ACESSE O SITE COM MAIS FOTOS E CRONOGRAMA DA OBRA]

[CADASTRE-SE AQUI PARA O PRÓXIMO LANÇAMENTO DA BRL NA CHAPADA DIAMANTINA]

EVOLUÇÃO DA OBRA – BOSSA ITAPOAN

 

LANÇAMENTO: Mai/24

ENTREGA: Mar/27

AVANÇO DA OBRA:

  • Demolição, Terraplenagem e Fundações – 100%
  • Estrutura – 59%
  • Alvenarias – 14%
  • Instalações – 9%
  • Revestimentos Externos – 6%
  • Impermeabilizações – 5%

STATUS DO EMPREENDIMENTO:

Estamos na fase final da estrutura, a qual devemos finalizar até 31/01/26. A partir daí seguiremos com as fachadas e toda a parte interna da torre. Em visitas à obra é impossível não se animar com o belo marco que entregaremos para Salvador e para os nossos clientes. É o tipo de projeto que temos a impressão que superaremos a expectativa de todos. Que assim seja! Para consultar unidades disponíveis, basta nos chamar na nossa Central (71) 99601-3100.

Quer mais infos sobre os nossos empreendimentos e a nossa atuação?

Escreve pra gente: contato@brlincorp.com.br ou Direct através do @brlincorp no Insta!

December 1, 2025 No Comments  

NOV/25: ENTREVISTA CLAUDIO E VITÓRIA, NOSSOS ENGENHEIROS NA CHAPADA

NESTA EDIÇÃO:

  1. ENTREVISTA Claudio Calasans e Vitória Inaba, engenheiros do Vila das Uvas Mucugê.
  2. VILA DAS UVAS: Avanço das Obras.
  3. BOSSA: Torre subindo. Visual incrível.
  4. TURISMO: Morro do Chapéu recebe projeto piloto do Governo da Bahia.

ENTREVISTA: CLAUDIO E VITÓRIA – ENGENHEIROS DO VILA DAS UVAS

Como é viver e trabalhar na Chapada Diamantina? Quais os desafios de se executar uma obra por lá?

Conversamos com os engenheiros Claudio Calasans e Vitória Inaba, responsáveis pela nossa obra do Vila das Uvas em Mucugê/BA. Neste último sábado (29/11/25) concretamos a laje do primeiro dos quatro blocos do empreendimento. Vale entender toda a complexidade que envolveu a operação.

Imagem: Vitória, Claudio e Rafael (BRL) após a concretagem do último sábado (29/11)

Quais as etapas de construção do Vila das Uvas?

Cláudio: Inicialmente tivemos as etapas de TERRAPLENAGEM e FUNDAÇÃO. Tivemos que elevar o patamar do terreno, fazendo contenções laterais e transportando um bom volume de material para a área. As fundações foram realizadas através do sistema de sapatas e vigas baldrames, que hoje já estão também 100% executadas. Neste momento estamos na etapa de ESTRUTURA, na qual optamos pelo sistema de alvenaria estrutural com blocos de concreto e lajes pré-moldadas de concreto armado. Em breve entraremos na fase de COBERTURA dos 4 blocos com telhas cerâmicas coloniais esmaltadas e seguiremos com edificação coberta para a fase de ACABAMENTO.

Como funciona o sistema estrutural utilizado no Vila das Uvas e qual a importância da concretagem deste último sábado?

Claudio: A alvenaria estrutural é amplamente utilizada neste tipo de edificação. Não temos neste sistema pilares e vigas moldadas in logo. As paredes tem dupla função: estrutural e de vedação.

Vitória: Como temos um pavimento superior, a estrutura da laje se conecta com as paredes. As lajes poderiam ser 100% pré-moldadas, porém a logística aqui inviabiliza. Optemos por uma pré-laje pré-moldada, que são vigotas de concreto que servem de base para o restante da laje. Cada laje recebe um volume equivalente a 3 caminhões betoneiras de concreto.

“Desafio maior é que aqui não temos concreteira. Tivemos que produzir e lançar 18 m3 de concreto com betoneiras convencionais. O planejamento envolveu a operação sincronizada de 36 trabalhadores neste último sábado. Ficamos muito contentes com o resultado!” – Eng. Vitória Inaba

Imagens: Visual panorâmico ao longo da operação que envolveu 36 operários

Quais os maiores desafios da obra?

Vitória: Sem dúvidas a mão-de-obra. Moro e trabalho em Mucugê desde 2017 e a cada ano contratar bons operários tem ficado mais difícil, mesmo eu conhecendo boa parte dos profissionais locais. A cidade vive um período de pleno emprego e tem carência habitacional para trazemos essa mão-de-obra de outros locais. Acabamos nos adaptando buscando integrantes de distritos próximos, atraindo através de sistemas de benefícios adicionais, além de um senso de equipe, que vem fazendo toda a diferença.

Claudio: Outro super desafio é a logística. A maior parte dos materiais acabam vindo da região de Salvador/Feira, o que demanda nível de planejamento e negociação diferenciada. O frete acaba pesando e a disponibilidade de materiais nunca é imediata.

Como é viver e trabalhar na Chapada Diamantina?

Claudio: Após 40 anos de engenharia em Salvador e outros estados, ter vindo pra cá foi uma escolha de vida. Eu e minha esposa frequentamos a Chapada nos últimos 30 anos e ter conseguido vir morar aqui foi a realização de um sonho.

Vitória: Meus pais vieram para a BA quando eu ainda era muito pequena. Cresci em Lauro de Freitas e pouco tempo depois de me formar em engenharia nos mudamos pra cá. Hoje além de meu pai e mãe, estão aqui minhas duas irmãs, meu marido e meu filho, que já nasceu aqui. A Chapada Diamantina é maravilhosa. É viva, com cidades de muita identidade, onde contemplamos a natureza a todo instante. O simples fato de ir e voltar do trabalho já nos faz sentir a essência do local.

Qual mensagem você gostaria de passar aos clientes do Vila das Uvas?

Vitória: Que estamos empenhados em construir o melhor pra vocês. Queremos que esta seja uma obra referência no portfólio de projetos da BRL e também uma referência de empreendimento para a Chapada Diamantina.

Claudio: Que quando do recebimento do seu imóvel venham viver essa atmosfera incrível que temos em Mucugê. Sabemos o quanto é gostoso o São João e o Festival do Forró, mas o mais bacana aqui está na atmosfera do dia-a-dia da cidade, com sua gente e todas as belezas naturais deste lugar tão bacana.

EVOLUÇÃO DA OBRA

LANÇAMENTO: Mar/25

ENTREGA: Out/26

AVANÇO DA OBRA:

  • Canteiro, Terraplenagem e Contenções – 100%
  • Fundação – 90%
  • Estrutura – 50%
  • Alvenarias – 50%
  • Instalações – 10%

STATUS DO EMPREENDIMENTO:

Atualmente o foco está na estrutura, onde já iniciaremos em dez/25 a construção do pavimento superior.

[ACESSE O SITE COM FOTOS E CRONOGRAMA DA OBRA]

[CADASTRE-SE AQUI PARA O PRÓXIMO LANÇAMENTO DA BRL NA CHAPADA DIAMANTINA]

LANÇAMENTO: Mai/24

ENTREGA: Mar/27

AVANÇO DA OBRA:

  • Demolição, Terraplenagem e Fundações – 100%
  • Estrutura – 46%
  • Alvenarias – 10%
  • Instalações – 8%
  • Revestimentos Externos – 6%
  • Impermeabilizações – 4%

STATUS DO EMPREENDIMENTO:

Faltam apenas 4 lajes para finalização da estrutura. Como já havíamos capturado pelo drone, fica cada vez mais clara a diferenciação que todos terão em relação às vistas de dentro dos apartamentos. O mar e o Farol de Itapoan se detacam cada vez mais, conforme vamos subindo a torre. Para consultar unidades disponíveis, basta nos chamar na nossa Central (71) 99601-3100.

[ACESSE O SITE COM FOTOS E CRONOGRAMA DA OBRA]

TURISMO: MORRO DO CHAPÉU RECEBE PROJETO DO GOVERNO DO ESTADO

O Governo do Estado, por meio das secretarias de Desenvolvimento Econômico (SDE) e de Turismo do Estado da Bahia (Setur-BA), lançou oficialmente o projeto Visite a Bahia nesta sexta-feira (31). Morro do Chapéu foi o município baiano escolhido para sediar o projeto piloto de turismo inteligente. Por meio da plataforma digital Visite a Bahia – Morro do Chapéu, micro e pequenos empreendedores passam a estar inseridos no mercado global.

O projeto foi desenvolvido em parceria com a traveltech,  startup que atua na área de turismo – Just Travel e a prefeitura de Morro do Chapéu.

“O Visite a Bahia – Morro do Chapéu é mais do que uma plataforma digital, é um convite para que o visitante descubra, de forma prática e acessível, tudo o que torna esse destino tão único. É uma ferramenta moderna, que vai reunir informações, roteiros, serviços e experiências, fortalecendo a imagem do município como um dos grandes destinos turísticos da Bahia”, explicou o Secretário de Desenvolvimento Econômico do Estado da Bahia, Angelo Almeida.

Na plataforma digital foi possível integrar hospedagem, alimentação, guias turísticos e experiências locais em um único ecossistema que opera em multimoedas e multi-idiomas — eliminando barreiras tecnológicas que historicamente mantiveram pequenos negócios fora da economia digital internacional.

A prefeita de Morro do Chapéu, Juliana Araújo, celebrou o lançamento do projeto Visite a Bahia – Morro do Chapéu.

“Somos pioneiros. Dentre os 417 municípios, Morro do Chapéu foi escolhido para receber esse projeto. Ninguém trabalha sozinho e com o potencial da nossa cidade, temos muito para trabalhar juntos.” – Pref. Juliana Araújo

João Nou, CEO da Just Travel, explica que a plataforma está entregando um conjunto de indicadores e fatores de desenvolvimento e economia através do setor turístico. “A plataforma é uma solução para indústria do turismo, que vai fomentar e promover o destino, tendo como base a plataforma digital”.

Jairo Vaz, presidente da Agrotur e proprietário da Vinícola Vaz, um dos roteiros turístico, que pode ser encontrado na plataforma, conta que chegou ao município em 2008 e sempre que perguntam sobre o destino, ele responde:

“Não me perguntem onde fica Morro do Chapéu, siga o rumo do meu coração!” – Jairo Vaz

Quer mais infos sobre os nossos empreendimentos e a nossa atuação?

Escreve pra gente: contato@brlincorp.com.br ou Direct através do @brlincorp no Insta!

October 26, 2025 No Comments  

OUT/25: ENTREVISTA SÓCIO BRL SOBRE LANÇAMENTOS 2026, FII´s NA BAHIA, RENTABILIDADE ALUGUEL EM SSA

NESTA EDIÇÃO:

  1. ENTREVISTA Rafael Rios, sócio da BRL: “o interior da Bahia vive um momento de oportunidades”
  2. Conheça os Fundos Imobiliários (FII´s) que possuem ativos na Bahia;
  3. Rentabilidade com ALUGUEL explode em Salvador;
  4. CLUBE BRL: Conheça os últimos premiados;
  5. Avanços das OBRAS BRL: Bossa e Vila das Uvas;

O Universo Imobiliário é o portal da BRL que tem como foco a produção de conteúdos exclusivos para quem gosta de investir em imóveis na Bahia. Lá você encontra as últimas notícias do mecado imobiliário, a análise dos últimos lançamentos, além de artigos e entrevistas exclusivas. Alguns destaques publicados neste mês:

ENTREVISTA: RAFAEL RIOS – SÓCIO DA BRL

O interior da Bahia vive um momento de oportunidades.

Quais percepções você vem tendo sobre o mercado imobiliário do interior da BA?

Rafael: Desde 2023 venho circulando pela BA para entender a dinâmica econômica atual de algumas cidades. Estive em Barreiras/LEM, Juazeiro/Petrolina, Vitória da Conquista, Ilheus/Itabuna, Irecê, Morro do Chapéu, Mucugê, além de Trancoso e Barra Grande. Acredito que o investidor baiano, especialmente o de Salvador, ainda não consegue enxergar o que está acontecendo no nosso estado em termos de novos centros de geração de valor.

O que te chamou mais atenção?

Rafael: Me impressionou a alta demanda que tivemos para Chapada Dimantina neste ano, no nosso lançamento em Mucugê. A cidade é linda e tem a 6ª maior área irrigada do país, que produz toda a batata do N/NE. As vinícolas, assim como as usinas eólicas de Morro do Chapéu, são também grandes âncoras de desenvolvimento desta região. Temos potências do agro, como Barreiras, LEM e Irecê, onde circula muita grana. Estas cidades estão ainda em etapa inicial de um ciclo mais estruturado de oportunidades imobiliárias.

Quais perfis de produtos você identifica espaço nestas regiões?

Rafael: Uma demanda natural é a de moradia popular, através dos programas do governo. Mas vejo um amplo leque de oportunidades para produtos com foco em renda para investidores e também para 2ª moradia. Observe que Airbnb e trabalho remoto é coisa de 10 anos pra cá, isso mudou completamente o cenário para quem gosta de investir em imóveis, também para uso.

Pode dar alguns exemplos?

Rafael: Claro. Morro do Chapéu, cidade da Chapada Diamantina, com cachoeiras, lindas vinícolas e ótimos vinhos. Uma cidade como esta pode se consolidar em um grande destino de serra para o N/NE? A nossa aposta é que sim.

Outro exemplo: Irecê, centro de agro, água abundante pois está em cima de um aquífero. Fornece comércio, serviços, saúde e educação pra 27 municípios. Será que o camarada que tá ganhando dinheiro lá gostaria de comprar apartamento compacto  com piscina no rooftop para alugar aos estudantes da faculdade de medicina recém inaugurada na cidade? Acredito que haja espaço para negócios como este.

Como está o pipeline de lançamentos da BRL?

Rafael: Teremos 2 ou 3 lançamento nos próximo ano. Começaremos 2026 com o lançamento do 1º condomínio da Cidade Vinícola, bairro planejado que estamos desenvolvendo em Morro do Chapéu. Serão chalés, bangalôs e studios, conectados com a Vinícola Vaz. O condomínio produzirá seu próprio vinho em um parreiral próprio.

Em seguida lançaremos em Salvador apartamentos com 3 suítes, alto padrão, na Colina de Patamares. Produto moderno, vista mar, em uma região segura e bem valorizada. Estamos avaliando também lançar algo em Irecê, que fica a apenas 80 km de Morro do Chapéu. Foi uma cidade que me impressionou muito quanto a momento econômico.

[CADASTRE-SE AQUI PARA LANÇAMENTOS DA BRL NA CIDADE VINÍCOLA]

FIIs provam que não estão “de férias” na Bahia e colocam o estado na rota de alocação

E se eu te dissesse que parte da sua renda passiva pode estar vindo da Bahia, mesmo sem você nunca ter comprado um imóvel por aqui? Pois é. Para muitos investidores, isso já acontece, e sem que eles precisem colocar os pés na praia de Itapuã. [CONTINUAR LENDO]

Investidores imobiliários de Salvador seguem sendo premiados com rentabilidade de alugueis acima da inflação

O preço dos aluguéis segue em trajetória de alta no país, e Salvador se destacou entre as capitais com os maiores aumentos em setembro de 2025, conforme o Índice FipeZAP de Locação Residencial. A capital baiana registrou elevação de 2,20% no mês.[CONTINUAR LENDO]

Este mês marcou o crescimento do CLUBE BRL. Premiações foram entregues para os 10 melhores colocados, no ranking liderado pela corretora Mayara Gleide. Foi feito também um treinamento de Matemática Financeira aplicada ao mercado imobiliário. Se ainda não viu, clica abaixo, pois foi MUITO bacana!

À esqueda, a campeã do mês, Mayara Gleide, com a mascote BRL (Belinha). À direita, prêmios entregues aos corretores mais bem colocados no ranking.

O Clube é uma REDE SOCIAL para CORRETORES DE IMÓVEIS que trabalham produtos da BRL Incorp. Se você é CORRETOR , preencha o formulário abaixo e mandaremos o link de acesso ao Clube.

[FORMULÁRIO CADASTRO CLUBE BRL]

LANÇAMENTO: Mai/24

ENTREGA: Mar/27

AVANÇO DA OBRA:

  • Demolição, Terraplenagem e Fundações – 100%
  • Estrutura – 32%
  • Alvenarias – 4%
  • Instalações – 6%
  • Revestimentos Externos – 2%
  • Impermeabilizações – 4%

STATUS DO EMPREENDIMENTO:

A obra atualmente está na etapa de estrututa. Temos cerca de 70 operários diariamente dedicados a fazer deste o empreendimento referência da orla de Salvador. Mar em todos os lados, vista para o Farol de Itapoan, praça, restaurantes, ciclovia, cultura, lazer. Para consultar unidades disponíveis, basta nos chamar na nossa Central (71) 99601-3100.

[ACESSE O SITE COM FOTOS E CRONOGRAMA DA OBRA]

LANÇAMENTO: Mar/25

ENTREGA: Out/26

AVANÇO DA OBRA:

  • Canteiro, Terraplenagem e Contenções – 100%
  • Fundação – 90%
  • Estrutura – 30%
  • Alvenarias – 30%
  • Instalações – 10%

STATUS DO EMPREENDIMENTO:

A Vila das Uvas, na Chapada Diamantina, deverá concluir nos próximos dias a fundação do Bloco 4. Teremos também um marco importante, com a concretagem da laje dos Blocos 01 e 02.

[ACESSE O SITE COM FOTOS E CRONOGRAMA DA OBRA]

Gostou ou quer sugerir alguma pauta? Escreve pra gente: contato@brlincorp.com.br ou através do @brlincorp no Insta!

January 31, 2020 No Comments  

O Ciclo do Negócio Imobiliário

Aproveitando o espírito de retomada de confiança na nossa economia, explicito neste texto breve descrição sobre atividade que certamente vive atualmente um ponto de virada. O melhor entendimento do negócio amplia oportunidades para investidores que buscam rentabilidade diferenciada, pessoas que pretendem adquirir imóveis para uso e, sobretudo, para os que pretendem empreender no ramo.

Como já comentado anteriormente, o negócio no ramo imobiliário surge das demandas da sociedade. Estas necessidades podem ser de moradia, de local para se trabalhar, de exploração comercial de uma região, dentre outras diversas situações. Um ciclo de incorporação imobiliária pode ser dividido em 6 etapas:

1. Novos Negócios

O principal insumo de qualquer incorporação é o terreno. Em geral, os corretores de imóveis trabalham a comercialização do terreno, buscando interessados no mercado local. Sua localização, vocação e potencial construtivo são os primeiros elementos a serem analisados por estes interessados – em especial, os incorporadores. Em geral aí se define se é possível a construção de residências para moradia, edifícios para escritórios ou outro tipo de utilização.

Identificados estes elementos, caso haja interesse, o incorporador parte para análises adicionais. É feito o Estudo de Massa, o qual se origina de análise da legislação urbanística. Em função dos limites legais, é na estruturação do Quadro de Áreas que se definem a quantidade e tamanho das unidades imobiliárias a serem comercializadas.

Com estes dados já é possível entender se há possíveis interessados na aquisição destas unidades imobiliárias. É feito nesta oportunidade a Pesquisa de Mercado, buscando-se entender preliminarmente – de forma quantitativa e qualitativa – a percepção do mercado sobre produto, preço, localização, público alvo, dentre outros. Em paralelo, são montados os cenários do Estudo de Viabilidade. Neste são analisados indicadores como lucratividade e exposição financeira do projeto. É testada a sensibilidade destes indicadores à variação de preço e curvas de vendas, assim como avaliada demanda por contratação de financiamento bancário para a construção.

Estes dados, em conjunto com avaliações de risco e retorno econômico, proporcionam uma leitura preliminar se é possível o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário na área avaliada e quanto é possível pagar por este terreno. A negociação em geral se dá através de uma Opção de Compra – com prazo, preço e forma de pagamento. O incorporador tem no prazo da Opção o dever de avaliar qualquer problema legal relacionado ao terreno, assim como validar internamente na empresa a compra do mesmo. A partir daí, dá-se a lavratura da escritura de compra e venda do terreno, documento formal que registra as bases acordadas do negócio, nesta incluída a sua forma de pagamento – em dinheiro ou em unidades autônomas (permuta).

 2. Incorporação e Projetos

Esta etapa, já com o terreno adquirido, aprofunda as análises feitas previamente e desenvolve pontos adicionais. O produto é melhorado, buscando-se dar mais eficiência entre a área que será comercializada e a área que será construída. A arquitetura é definida através de informações tais como o tamanho dos cômodos, padrão de acabamento, elementos de fachada, equipamentos da área comum e vagas de estacionamento. São contratados os escritórios de arquitetura para elaboração do Projeto Legal – que será aprovado pela municipalidade – e do Projeto Executivo de Arquitetura.

Este é o momento em que se evolui com as questões societárias (abertura de SPE´s, estatutos, acordos de acionistas) e legais (alvarás de obra e demolição, aprovações em concessionárias, definição de responsáveis técnicos, cadastro em órgãos, dentre outros). Um marco fundamental desta etapa é o Registro do Memorial de Incorporação no cartório de imóveis. Este documento faz o vínculo entre o terreno existente naquele momento, com o futuro empreendimento que surgirá incorporado ao mesmo. Atesta a idoneidade de toda a operação, assim como discrimina o fracionamento – fração ideal – do terreno em virtude dos novos imóveis a serem incorporados. Dá publicidade à minuta do Contrato de Promessa de Compra e Venda e à Convenção de Condomínio, ratifica se a incorporação tem o patrimônio afetado, além de informar sobre o prazo de carência o qual o incorporador pode desistir do negócio antes de iniciar a construção.

Atendidas as questões de produto e legais, esta etapa avança com o desenvolvimento do conceito da marca do empreendimento e com a criação da sua campanha publicitária. É feito todo o planejamento dos investimentos e ações de publicidade, assim como a construção do Stand de Vendas o qual, em geral, inclui uma amostra do imóvel a ser comercializado denominada “Decorado”.

O ideal que esta etapa se conclua com os projetos executivos de arquitetura e das demais disciplinas concluídos e compatibilizados. Isto é base do levantamento de quantitativo e, por consequência, base para a elaboração do orçamento da obra. A correta contratação da empreitada é fator crítico de sucesso para o negócio de incorporação.

 3. Lançamento e Vendas

Este é o momento de pôr em prática a campanha publicitária, veiculando na mídia as peças, assim como distribuindo o material de vendas aos corretores. Para estes são feitos eventos específicos – Convenções de Corretores – que visam apresentar o produto, diferenciais competitivos e posicionamento de mercado à força de vendas.

É comum ser feito um evento para lançamento do empreendimento, com a abertura do Stand de Vendas e do Decorado para os interessados. Partindo da premissa que as vendas em sua maior parte são feitas de forma parcelada – em média apenas 30% do imóvel é pago até a conclusão da obra – todos os interessados devem ter o seu crédito analisado previamente. Isso atestará a sua capacidade de pagar as parcelas previstas para o período da construção, assim como a sua capacidade quitar com recursos próprios ou contratar um financiamento bancário para pagamento do saldo contratual pós-obra.

As vendas são formalizadas através de um contrato denominado Promessa de Compra e Venda em caráter irretratável e irrevogável e podem ser registradas no cartório de imóveis da região. Atualmente é ponto de discussão a possibilidade de rompimento (distrato) destes contratos em caso de adimplência das partes, o que gera forte insegurança jurídica e afeta toda a cadeia do setor.

 4. Execução de Obra

A obra pode ser executada diretamente pela própria incorporadora, ou contratada através de uma construtora. Se contratada, é possível utilizar-se a modalidade de Preço Fixo (Global), Administração (Custo Re-Embolsáveis) ou Preço Unitário. A modalidade utilizada irá variar conforme grau de definição do escopo do projeto e nível de risco aceito pelas partes.

Senso comum que a construção é um grande projeto, que está inserido em um projeto ainda maior. Deve para isso ser gerenciado detalhadamente em escopo, tempo, custo e qualidade, dentre outros, de forma a garantir o sucesso da incorporação imobiliária.

 5. Entrega da Obra ao Cliente

Esta etapa é de fundamental importância, vide retoma a relação direta com o cliente, buscando o máximo de satisfação com o produto entregue.

Inicia-se com a vistorias da unidade imobiliária, momento no qual o cliente confere a qualidade e adequação do que está sendo entregue. Caso se identifique irregularidades, as mesmas são anotadas e os reparos feitos.

Em paralelo, é tramitado junto à municipalidade o Habite-se do empreendimento. Este documento atesta que o projeto foi construído conforme projeto aprovado previamente pela prefeitura, tendo portanto condições de uso. O Habite-se deve ser registrado no cartório de imóveis, que nesta oportunidade atestará que o terreno antes existente agora comporta uma edificação com diversas unidades autônomas.

Com o Habite-se emitido há base para um outro processo de fundamental importância – a realização da Assembleia de Instalação de Condomínio. Nesta oportunidade, o incorporador reúne todos os adquirentes do empreendimento, elegendo síndico, sub-síndicos e conselhos. É possível também neste momento dar definição sobre a administradora que dará apoio aos serviços de portaria, vigilância e limpeza, aprovar valor das cotas condominiais ou outros procedimentos de utilização das áreas de uso comum. Entendido como um serviço que agrega valor na relação com o cliente, em geral é realizado em seguida um outro evento de caráter festivo, dentro do empreendimento.

A área financeira em geral atesta a quitação da unidade ou direciona o cliente para um banco que possa financiar o saldo restante a pagar. Com o imóvel aceito em vistoria, Habite-se emitido, condomínio instalado e pendências financeiras resolvidas é realizada a entrega das chaves da unidade, dando assim a posse da unidade ao adquirente.

 6. Pós-Obra

Esta etapa se relaciona à garantia do produto entregue. Pela lei brasileira, é requerido ao incorporador garantir o imóvel vendido contra defeitos ou vícios ocultos pelo prazo de 5 anos. Em geral o cliente e síndico recebem manuais para manutenções de rotina do imóvel e da área comum do empreendimento. É comum a incorporadora ter uma equipe permanente para atendimento e solução dos chamados que se relacionem à garantia.

January 30, 2020 No Comments  

Uma Breve História da Incorporação Imobiliária

O direito à propriedade tem sua concepção mais estruturada no direito da Roma Antiga. Propriedade-família-religião foi o tripé no qual se desenvolveu esta civilização e que formou as bases para o desenvolvimento no Ocidente do conceito de propriedade: usar, gozar e dispor de um item ou espaço, de modo absoluto, exclusivo e perene. No mundo capitalista, o direito à propriedade é pilar fundamental para o desenvolvimento de uma sociedade próspera. A propriedade privada garante o uso do espaço de forma produtiva, atribuindo-lhe valor comercial, tornando-o uma importante fonte de capitalização da economia.

O avançar da Revolução Industrial no século XIX inaugura novo período de prosperidade, em especial na América, como nova fronteira de oportunidades. A propriedade privada foi fundamental para que muito deste desenvolvimento surgisse. Ela é início, meio e fim da atividade imobiliária.

O ‘incorporador” desta época era um homem de outros negócios, o qual usava a construção de edificações como uma atividade meio para a sua atividade na indústria ou comércio. Foram diversos os fatores para o desenvolvimento da atividade profissional no ramo imobiliário. Podemos citar: a ocupação territorial como forma de controlar regiões, a maior produtividade da agricultura, o que propiciou as famílias irem para a cidade e a explosão populacional alavancada pela imigração e o crescimento econômico.

O desenvolvimento dos meios transportes foi também um diferencial para ampliar as oportunidades do segmento. Inicialmente com valorização restrita às proximidades do modal marítimo e fluvial, as localidades e terrenos próximos às ferrovias tiveram destaque ao longo deste século. Era comum a parceria entre os investidores de grandes obras ferroviárias com os proprietários das terras por onde estas passariam, sempre focando o benefício mútuo. Em um período ainda anterior ao automóvel, a dinâmica de trabalho e moradia demandava que as residências estivessem próximas às fábricas. Na medida que se tornavam escassos os terrenos nestas proximidades e apoiada por inovações da época – como a estrutura metálica e os elevadores – a verticalização foi um caminho natural.

O início do século XX foi beneficiado por uma safra de “incorporadores” e empreiteiros com certa experiência. O surgimento dos carros, de novos meios de transporte – a inauguração do metrô de Nova York se deu em 1905 – e de novos meios de comunicação, reduziram substancialmente as distâncias. Isso levou novos projetos imobiliários para regiões mais afastadas dos grandes centros, trazendo consigo inovações de forma a atender às novas demandas. Um desses exemplos foi a inauguração do primeiro “shopping center”, no ano de 1951, na cidade de Detroit. Este período foi marcado também pela construção dos primeiros arranha-céus. Estes visavam, além de construir grandes áreas em terrenos relativamente pequenos, dar notoriedade à empresas e localidades que os empreendiam. O financiamento dos projetos deste período dava-se basicamente através de capital próprio. Com o sucesso dos empreendimentos, paulatinamente os bancos passaram a ver no ramo uma fonte vigorosa de oportunidades, passando assim a abrir linhas de crédito para esta área e dinamizando de forma exponencial a atividade.

É notória a evolução e sofisticação do escopo de trabalho do incorporador ao longo dos últimos dois séculos. Porém a análise mais profunda encontra a mesma essência para os profissionais que se dedicam a esta atividade: identificar necessidades na sociedade com o intuito de desenvolver soluções para atende-las, tendo como ferramenta para isto a formação de parcerias com governos e empresas.