Uma Breve História da Incorporação Imobiliária

O direito à propriedade tem sua concepção mais estruturada no direito da Roma Antiga. Propriedade-família-religião foi o tripé no qual se desenvolveu esta civilização e que formou as bases para o desenvolvimento no Ocidente do conceito de propriedade: usar, gozar e dispor de um item ou espaço, de modo absoluto, exclusivo e perene. No mundo capitalista, o direito à propriedade é pilar fundamental para o desenvolvimento de uma sociedade próspera. A propriedade privada garante o uso do espaço de forma produtiva, atribuindo-lhe valor comercial, tornando-o uma importante fonte de capitalização da economia.

O avançar da Revolução Industrial no século XIX inaugura novo período de prosperidade, em especial na América, como nova fronteira de oportunidades. A propriedade privada foi fundamental para que muito deste desenvolvimento surgisse. Ela é início, meio e fim da atividade imobiliária.

O ‘incorporador” desta época era um homem de outros negócios, o qual usava a construção de edificações como uma atividade meio para a sua atividade na indústria ou comércio. Foram diversos os fatores para o desenvolvimento da atividade profissional no ramo imobiliário. Podemos citar: a ocupação territorial como forma de controlar regiões, a maior produtividade da agricultura, o que propiciou as famílias irem para a cidade e a explosão populacional alavancada pela imigração e o crescimento econômico.

O desenvolvimento dos meios transportes foi também um diferencial para ampliar as oportunidades do segmento. Inicialmente com valorização restrita às proximidades do modal marítimo e fluvial, as localidades e terrenos próximos às ferrovias tiveram destaque ao longo deste século. Era comum a parceria entre os investidores de grandes obras ferroviárias com os proprietários das terras por onde estas passariam, sempre focando o benefício mútuo. Em um período ainda anterior ao automóvel, a dinâmica de trabalho e moradia demandava que as residências estivessem próximas às fábricas. Na medida que se tornavam escassos os terrenos nestas proximidades e apoiada por inovações da época – como a estrutura metálica e os elevadores – a verticalização foi um caminho natural.

O início do século XX foi beneficiado por uma safra de “incorporadores” e empreiteiros com certa experiência. O surgimento dos carros, de novos meios de transporte – a inauguração do metrô de Nova York se deu em 1905 – e de novos meios de comunicação, reduziram substancialmente as distâncias. Isso levou novos projetos imobiliários para regiões mais afastadas dos grandes centros, trazendo consigo inovações de forma a atender às novas demandas. Um desses exemplos foi a inauguração do primeiro “shopping center”, no ano de 1951, na cidade de Detroit. Este período foi marcado também pela construção dos primeiros arranha-céus. Estes visavam, além de construir grandes áreas em terrenos relativamente pequenos, dar notoriedade à empresas e localidades que os empreendiam. O financiamento dos projetos deste período dava-se basicamente através de capital próprio. Com o sucesso dos empreendimentos, paulatinamente os bancos passaram a ver no ramo uma fonte vigorosa de oportunidades, passando assim a abrir linhas de crédito para esta área e dinamizando de forma exponencial a atividade.

É notória a evolução e sofisticação do escopo de trabalho do incorporador ao longo dos últimos dois séculos. Porém a análise mais profunda encontra a mesma essência para os profissionais que se dedicam a esta atividade: identificar necessidades na sociedade com o intuito de desenvolver soluções para atende-las, tendo como ferramenta para isto a formação de parcerias com governos e empresas.

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